Vorbei sind die Zeiten abgetrennter Büros oder in Stein gemeißelter Arbeitspläne. Begriffe wie Open Space, Flex Office und Coworking Space machen die Runde. Die Art und Weise, wie wir arbeiten, verändert sich unwiderruflich. Dieser Wandel wirkt sich auch auf den gewerblichen Immobilienmarkt aus, der sich in den letzten Jahrzehnten immer wieder neu erfunden hat.
Erst wurden Gewerbeimmobilien von der Digitalisierung beeinflusst, dann von umweltfreundlichen Standards und Labels und schließlich von den sich ändernden Bedürfnissen der Mieter und Nutzer. Heute ist es die Pandemie, durch die ein Wandel verursacht wird.
Laut einer Umfrage aus dem Jahr 2020, die von Jones Lang Lasalle, einem international agierenden Immobiliendienstleister, durchgeführt wurde, planen 66 Prozent der befragten Unternehmen, Telearbeit zur Norm zu machen. Ebenso wollte ein Teil von ihnen seine Büroflächen reduzieren. Im Folgenden finden Sie eine kurze Einschätzung von vier Bauexperten, Projektmanagern und Bauherren dazu, wie sie die Zukunft der Branche nach der Pandemie einschätzen.
Die Suche nach geeigneten Flächen im gewerblichen Immobilienmarkt
Mehr Telearbeit bedeutet weniger benötigte Arbeitsfläche und verringert teilweise den Bedarf an Büromobiliar – von Stühlen bis hin zu Schreibtischen, Lampen oder dem Sofa in der Besprechungsecke. In Zeiten, in denen Gesundheitsrisiken im Fokus stehen und in denen jeder eingesparte Euro willkommen ist, erscheint die „Ära der Büroverkleinerung“ als logischer Schritt.
Für Denis Gallois, Ingenieur bei AR-C, ergibt sich – wenn der Bau von Büros trotz COVID-19 unverändert weitergehen sollte – daraus eine Reduzierung der Flächen.
Die Büros werden vielseitiger verwendbar sein. Mitarbeiter werden ihr Büro eher in der Art und Weise reservieren, wie sie dies bei einer Theatervorstellung oder einem Tennisplatz tun. Außerdem werden immer weniger Mitarbeiter über ihr eigenes Büro verfügen. Stattdessen werden die verschiedenen Büros in gewisser Hinsicht allen Mitarbeitern gehören.
Denis Gallois, Ingenieur bei AR-C, einem französischen Büro für Fassaden- und Strukturdesign
Laurent Gobert, Direktor für Entwicklung beim französischen Unternehmen GDG Investissements, schließt sich dieser Beobachtung an: Telearbeit hat Auswirkungen auf die Nutzung von Büroflächen. Gobert weist aber auch darauf hin, dass die Veränderung der Arbeitsmethoden nicht unbedingt weniger Platzbedarf bedeutet. Da pro Mitarbeiter mehr Quadratmeter benötigt werden, wächst der Bedarf an Gemeinschaftsflächen für Dienstleistungen exponentiell an.
„Angesichts der veränderten Arbeitsmethoden, vor allem aufgrund von Telearbeit, suchen die Kunden weniger nach Flächen für Büros“, sagt Gobert. „Doch die Quadratmeter, von denen man denken könnte, dass sie in unseren Gebäuden nicht mehr gebraucht werden, werden in Serviceflächen umgewandelt – beispielsweise in Sport- und Freizeiträume oder in Geschäftszentren – da diese immer mehr an Bedeutung gewinnen .“
Neugestaltung des Baustellenbetriebs
Die Umgestaltung von Arbeitsplätzen ist bei weitem nicht der einzige Einfluss, den die Pandemie auf den Gewerbeimmobilienmarkt hat. Sie verändert auch die Baustellen, auf denen das Einhalten von Abstand und der Schutz der Mitarbeiter sehr wichtig sind.
Laut Annie Jory, Technische Direktorin bei AE75, einem Unternehmen für Bauökonomie, verändert die Pandemie die Art und Weise, wie der Baustellenbetrieb organisiert werden muss. So müsse die Grundfläche vergrößert werden und die Arbeiter müssen vermeiden, sich gegenseitig „über den Weg zu laufen“. Zudem müsse gegebenenfalls beispielsweise ein Budget für Hygienemaßnahmen und möglichen Stillstand auf der Baustelle geplant werden.
Über den organisatorischen Aspekt hinaus haben die Hygienevorschriften hohe Zusatzkosten verursacht. Mehr als die Hälfte der Unternehmen (55 Prozent) hatten laut einer Studie von Wizzcad dadurch geringere Gewinnmargen. Allerdings gibt es auch einen Silberstreif am Horizont.
„Mit der Krise hat sich die Digitalisierung von Meetings beschleunigt. Wir können jetzt Videokonferenzen organisieren, die effizient sind und für die wir keine Zeit mehr für die Anreise zum Büro des Architekten oder des Bauunternehmers aufwenden müssen“, sagt Jory.
Insbesondere im Hinblick darauf, dass der Bausektor bei der Digitalisierung großen Aufholbedarf hat, ist dies ein wichtiger Aspekt.
Ära der innovativen Lösungen
Für Adriana Cavagna, Architektin bei Hardel Le Bihan, wird COVID-19 den Einsatz innovativer Lösungen für die Bürogestaltung maßgeblich beschleunigen.
Gebäudeautomation wird uns bald in die Lage versetzen, den Aufzug vom Smartphone aus zu steuern, ohne einen Knopf zu drücken. Dank Türautomation werden Mitarbeiter sich freier bewegen können ohne Türgriffe zu berühren, Oberflächenmaterialien werden antibakteriell, Toilettenspülungen automatisch – alles im Sinne von mehr Hygiene und Infektionsschutz.
Diese Innovationen machen es möglich, Büros nach der Pandemie mit einer Kennzeichnung zu versehen, die sie als „gesundheitlich unbedenklich“ ausweist – beispielsweise durch Zerfitizierungen oder Siegel wie die von Dekra, Socotec, Afnor und anderen, die als Reaktion auf die Pandemie geschaffen wurden. Diese Labels vermitteln Mitarbeitern und Kunden die Herangehensweise von Unternehmen, die die Vorschriften zum Gesundheitsschutz einhalten.
Gewerbeimmobilien beweisen einmal mehr ihre Agilität
Michael Nakache, Architekturspezialist bei dormakaba Frankreich, sagt abschließend: „In diesen Zeiten, die von veränderten Arbeitsmethoden und einer noch lange nicht bewältigten Gesundheitskrise bestimmt werden, müssen gewerbliche Immobilien einmal mehr ihre Agilität unter Beweis stellen.“
Und Aude Thiebe, Marketing and Loyalty Managerin, fasst zusammen, dass das Büro im Hinblick auf den persönlichen Austausch, Kreativität, Effizienz oder Informationsfluss – COVID-19 hin oder her – ganz offensichtlich der bevorzugte Ort für soziale Interaktionen in Unternehmen bleibt.
